ZMIANY ISTOTNE I NIEISTOTNE od zatwierdzonego projektu w świetle prawa budowlanego

Lista zmian istotnych w świetle prawa budowlanego (PB art. 36a):

• zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany (nie dotyczy urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury),
• zmiana powierzchni zabudowy obiektu budowlanego powyżej 5%,
• zmiana wysokości, długości lub szerokości obiektu budowlanego powyżej 2%,
• zmiana liczby kondygnacji,
  np. dodanie użytkowego poddasza lub niewykonanie piwnicy, jeśli była w projekcie,
• zmiana warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,
• zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  np. zamiana garażu w domu jednorodzinnym na lokal użytkowy,
• odstępstwo od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• odstępstwa od uzyskanych decyzji, pozwoleń, uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia, nie dotyczy:
  – projektowanych warunków ochrony ppoż, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony ppoż.,
  – wymagań zawartych w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków,
• zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Zmiany nieistotne to wszystkie inne zmiany, niewymienione jako istotne w zakładce powyżej, na przykład:

• zmiana powierzchni zabudowy obiektu nie więcej niż 5%,
  np. zwiększenie grubości styropianu na ścianach o 5 cm dla budynku w rzucie o kształcie kwadratu 10×10 m, spowoduje zwiększenie powierzchni zabudowy do 10,05×10,05=101 m², czyli o 1%,
• zmiana wysokości, długości lub szerokości budynku nie więcej niż 2%,
  np. zwiększenie grubości styropianu na ścianach o 5 cm dla budynku w rzucie o kształcie kwadratu 10x10m, spowoduje zwiększenie długości i szerokości budynku do 10,05 m, czyli o 0,5%,
• zmiana poziomu posadzki na parterze (poziomu zero budynku) nie więcej niż 2% wysokości budynku,
  np. przy budynku wysokości 8,0 m, rzędną ±0,00 budynku, a z nią wysokość całego obiektu, można zmienić o max ±16 cm, przy założeniu niezmienionego poziomu terenu,
• zmiana rodzaju zastosowanych materiałów,
  np. zamiana dachówki ceramicznej na blachodachówkę; bloczków silikatowych na pustaki ceramiczne lub bloczki z betonu komórkowego,
• zmiana rozkładu pomieszczeń,
  np. zamiast samodzielnej kuchni, wykonanie aneksu kuchennego w pokoju dziennym, a pomieszczenie kuchni przeznaczyć na dodatkowy pokój,
• zmiana układu ścian działowych i nośnych,
  np. powiększenie jednego pomieszczenia kosztem innego,
• zmiana układu i liczby otworów okiennych
  np. zamiana dużego okna na 2 mniejsze,
• zmiana konstrukcji budynku (zwłaszcza, że projektu konstrukcji nie załącza się do wniosku o pozwolenie na budowę)
  np. zamiana stropu gętożebrowego Teriva na płytę żelbetową; stóp i ław na płytę fundamentową,
  
• zmiana przebiegu instalacji w budynku,
• zmiana wykończenia elewacji,
  np. zastosowanie płytek ceramicznych zamiast tynku

pod warunkiem, że:

• zmiany będą spełniać obowiązujące przepisy,
• zmiany będą zgodne z wymaganiami planu miejscowego, warunkami zabudowy,
• nie zwiększy się obszar oddziaływania obiektu poza działkę,
• projektant zakwalifikuje je jako nieistotne.

Powyższe zmiany są nieistotne z punktu widzenia prawa budowlanego i pozwolenia na budowę, ale mogą być istotne z innego względu. Dlatego każdą zmianę, nawet pozornie mało ważną, zaleca się wcześniej skonsultować z projektantem, ponieważ kierownik budowy może nie być w stanie przewidzieć wszystkich konsekwencji jej wprowadzenia. Należy przemyśleć wpływ zmiany m.in. na:

• wymagania planu miejscowego, warunki zabudowy oraz odległości od granic,
  np. może nie być możliwe wstawienie okna w ścianie, która jest ustawiona zbyt blisko granicy,
• funkcjonalność, użyteczność budynku,
  np. przesunięcie drzwi lub okna może spowodować trudność z umeblowaniem pomieszczenia; wykonanie zbyt niskiej kondygnacji lub za wąskich schodów może uniemożliwić odbiór budynku i uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie,
• nośność konstrukcji,
  np. zmiana lekkiej blachodachówki na cięższą dachówkę ceramiczną może wymagać zwiększenia przekrojów więźby dachowej i/lub zwiększenia pochylenia połaci dachowej; wykonanie cięższych ścianek działowych lub zmiana ich lokalizacji może spowodować zbyt duże ugięcie i zarysowanie stropu,
• izolacyjność termiczną i wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
  np. aby osiągnąć taki sam parametr w innym materiale izolacyjnym może być konieczność zastosować jego większej grubości; zmiana sposobu ogrzewania lub liczby/wielkości/rodzaju okien wpłyną na wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
• bezpieczeństwo pożarowe,
  np. zastosowanie styropianu zamiast wełny mineralnej może przyczynić się do szybszego rozprzestrzenienia się ognia,
• odporność na korozję, wilgoć,
  np. zastosowanie na dach mokrego, świeżego drewna budowlanego zamiast certyfikowanego zmniejsza nośność konstrukcji i jej odporność na korozję biologiczną,
• szczelność,
  np. zmiana izolacji przeciwwodnej na przeciwwilgociową może doprowadzić do zawilgocenia lub przecieków konstrukcji,
• akustykę,
  np. zmiana warstw podłogowych lub materiału, z którego zbudowana jest ściana, mogą spowodować obniżenie komfortu użytkowania budynku ze względu na przenoszenie się dźwięków i niespełnienie wymagań określonych w przepisach,
• zapewnienie dostatecznej ilości światła,
  np. likwidacja okna może spowodować niespełnienie wymaganej przepisami powierzchni doświetleń w stosunku do powierzchni pomieszczenia.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu (zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego) lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (urząd). W tym celu konieczne jest sporządzenie projektu zamiennego i wystąpienie ponownie o pozwolenie na budowę.

Istotne odstąpienie jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo po dokonaniu ponownego zgłoszenia.

Oprócz korekty projektu budowlanego, zmiany należy również wprowadzić w projekcie technicznym i ewentualnie wykonawczym, jeśli był sporządzony.

Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.

Jeżeli projektant zakwalifikuje zmiany jako nieistotne, dołącza do dokumentacji budowy (projektu budowlanego) odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Najczęściej sporządza się listę zmian, a na zmienianych rysunkach czerwonym pisakiem zaznacza się wprowadzone zmiany lub wydaje się rysunki zamienne z komentarzem. Listę i rysunki ze zmianami podpisuje projektant oraz ewentualnie sprawdzający, jeśli był wymagany. Zatem wprowadzane zmiany muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Projektant również ocenia czy i w jakim zakresie, wprowadzone zmiany wymagają skorygowania projektu technicznego i/lub wykonawczego.

Wprowadzanie zmian w projekcie dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.

Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednak ostatecznie to urzędnik na podstawie obowiązujących przepisów (listy zmian istotnych z art. 36a) weryfikuje te decyzje i może je podważyć, co skutkowałoby nakazem zalegalizowania tych robót (tryb postępowania jak przy legalizacji samowoli budowlanej).

Jeżeli organ nadzoru budowlanego (urząd) stwierdzi, że:
– obiekt budowlany lub jego część będąca w budowie są realizowane bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, lub
– w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działku lub terenu, projekcie arch.-bud. lub w przepisach,
to może wydać postanowienie o wstrzymaniu budowy.
Jeżeli urząd stwierdzi, że występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia, nakaże bezzwłoczne zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa oraz usunięcie stanu zagrożenia.

W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, organ nadzoru budowlanego (urząd) w drodze decyzji nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz w razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

W przypadku niedopełnienia powyższych obowiązków lub prowadzenia robót pomimo ich wstrzymania postanowieniem organu, urząd może wydać decyzję o rozbiórce obiektu lub jego części. Jeśli wstrzymane prace dotyczyły przebudowy urząd może wydać decyzję o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego.

Prace prowadzone bez pozwoleń są samowolą budowlaną. W takim przypadku urząd nadzoru budowlanego może nałożyć kary finansowe, nakazać rozbiórkę, wprowadzić ograniczenia dotyczące użytkowania obiektu.