Czy jesteś gotowy na takie pytanie, nawet jeśli nie planujesz budowy, ani nie jesteś z branży budowlanej?
Jest to pierwsze pytanie, które zawsze zadaję właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, gdy potrzeba opracować: – ekspertyzę techniczną konstrukcji, – projekt przebudowy, rozbudowy, nadbudowy, rozbiórki, lub zdecydować np. o możliwości usunięcia ścian działowych, adaptacji poddasza itp.
Na pewno takie pytanie zada również w przyszłości potencjalny klient, gdy będziesz chciał sprzedać nieruchomość.
Co zalicza się do podstawowej dokumentacji technicznej budynku? – pozwolenie na budowę, – projekt budowlany (architektoniczno-budowlany, techniczny), zawierający opis techniczny, podstawowe obliczenia konstrukcyjne, dokumentację rysunkową.
Warto posiadać również dziennik budowy, dokumenty odbiorowe, pozwolenie na użytkowanie oraz projekty (po)wykonawcze, warsztatowe, ponieważ mogą one znacznie różnić się od projektu budowlanego, a poza tym zawierać istotne uszczegółowienia np. rysunki zbrojeniowe, detale połączeń, ostateczną lokalizację i parametry instalacji, urządzeń itp.
Należy także gromadzić dokumenty dotyczące przeprowadzanych remontów, przeglądów budynku, instalacji, wprowadzanych zmian, książkę obiektu budowlanego, jeżeli jest wymagana.
W przypadku zdarzeń losowych ubezpieczyciel może uzależniać wypłatę odszkodowania od przedstawienia dokumentów potwierdzających przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów.
Poza tym warto zadbać o inne dokumenty dotyczące ogólnie nieruchomości: akt własności i mapę działki.
Ogólnie im więcej aktualnych dokumentów i projektów tym lepiej, ponieważ w przypadku ich braku trzeba będzie je uzupełnić, co wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami. Przy braku archiwalnych projektów może być konieczność wykonania inwentaryzacji, pomiarów, badań, odkrywek konstrukcji itp.
W przypadku dociążania konstrukcji np. dodatkowymi instalacjami, w skrajnej sytuacji może nie udać się precyzyjnie określić nośności dachu czy stropu i wówczas konstruktor będzie musiał przyjąć w swoich założeniach obliczeniowych większe zapasy bezpieczeństwa na niepewności, a to może przełożyć się na zwiększenie zakresu wzmocnień, wyłączenie z użytkowania większej części obiektu i ogólnie zwiększenie kosztów.
Zatem można uznać, że dokumentacja techniczna budynku to cenne “papiery wartościowe”, które należy przechowywać w bezpiecznym miejscu przez cały okres życia budynku. Zalecam zawsze digitalizację dokumentacji, przechowywanie jej w wersji elektronicznej, co pozwala na łatwiejsze jej przeglądanie, udostępnianie, zarządzanie budynkiem oraz zabezpiecza przed porwaniem, zalaniem, pożarem itp.
Dlatego warto już teraz, nawet jeśli obecnie nie planujesz żadnych zmian, jak najszybciej zorientować się jaka jest aktualna sytuacja w zakresie dokumentacji technicznej Twojego obiektu, ponieważ czas może mieć tutaj istotne znaczenie. Papier się zużywa, świadkowie coraz słabiej pamiętają szczegóły, firmy wykonawcze i biura projektowe mogą przestać istnieć.
Jeżeli nie posiadasz dokumentacji lub jest ona niepełna: – poszukaj u źródeł (projektant, deweloper, wykonawca, poprzedni właściciel), – spytaj w lokalnym urzędzie czy posiadają kopię w swoim archiwum, – poszukaj żyjących świadków budowy, zdjęć archiwalnych lub danych dostępnych w internecie.
Jeżeli dopiero planujesz budowę lub jesteś w jej trakcie, uprzedź projektanta, dewelopera, wykonawcę, że będziesz oczekiwał na koniec inwestycji przekazania pełnej dokumentacji powykonawczej, łącznie ze wszystkimi branżami, a nie tylko “goły” projekt budowlany (techniczny). Jest to istotne, ponieważ czasami spotykam się z sytuacją, że nawet jeśli zarządca lub właściciel posiada projekt budowlany, to po wejściu na budynek okazuje się, że wprowadzono zmiany np. nie zgadza się obrys budynku, układ pomieszczeń, zastosowano inne materiały, zmieniono technologię stropów np. pełne płyty żelbetowe na gęstożebrowe Teriva, ekstremalnie bywa, że stropy rozpięto w innym kierunku niż planowano.
Więcej na temat kiedy potrzeba opracować ekspertyzę techniczną budynku znajdziesz tutaj.
